■编者按
近日，受台风“杜苏芮”“卡努”影响，全国部分地方遭遇特大暴雨、洪水灾害，灾害对百姓生命和财产造成巨大损失。面临这种突发的自然灾害，受灾群众的经济损失是否有救济渠道？当房屋因此出现漏水的情况，有无紧急处理的方式？在暴雨中，如果房屋因为雨水倒灌等问题导致百姓财产损失，物业是否应当承担责任？针对这些社会关注的问题，《法治周末》本期推出专题报道。
当暴雨来临，住宅小区出现外墙渗漏、顶层漏雨等情况，谁应该承担维修责任？什么情况下可以使用公共维修基金解决漏水问题
(资料图)
《法治周末》记者 肖莎
“我家北面窗台漏水，外墙的防水不行了。”
“我家东面、东南角墙体泡水发霉了。”
“刚从车库上来，车库好几处在漏水。”
“我家漏得厉害，昨晚半夜天花板上的墙皮掉了一大块，这要掉到头顶，不得砸出个好歹！”
……
在北京暴雨期间，上述对话出现在北京二环内某小区的业主群中。
这个小区建于2001年前后，在这场大雨到来之前，业主群里时不时就会有关于外墙渗漏的讨论，不少业主希望物业公司可以尽快对小区防水进行整体处理。
“但是物业公司对于解决这些问题并不是很积极。这次漏水后，物业经理给的回复是：如果需要专业的防水公司，物业公司可以推荐。”该小区住户陈力告诉《法治周末》记者，物业公司绝口不提进行维修的事情，只说可以推荐防水公司，“在此前物业公司提到要动用公共维修基金在小区内加装摄像头，所以这次大雨后，有些业主提到用公共维修基金进行小区防水，对此物业公司负责人并未接茬。”
8月2日，北京市住建委针对近期强降雨引发的小区房屋漏雨诉求集中的情况，紧急发布了《关于进一步推进房屋漏水应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》（以下简称《通知》），其中优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修基金的流程。
8月4日，北京市住建委发布的数据显示，在过去几天的极端暴雨中，不少居民遭遇“屋里下雨”，12345热线接听的3.3万件涉雨来电中，房屋漏雨相关占比近半。
陈力看到这一《通知》后，立刻转到了小区业主群，她希望这一通知能够帮助自己所在小区尽快启动外墙和屋顶的防水维修工作。
当暴雨来临，房屋出现外墙渗漏、顶层漏雨等情况，谁应该承担维修责任？什么情况下可以使用公共维修基金解决漏水问题，是很多购房者关心的问题。
房屋漏水并不一定能用“公维”
北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红对《法治周末》记者分析，暴雨之下出现房屋漏水，有可能是因为房屋防水做得不好，也有可能是开发商没有按图施工违反施工规范，还有可能是开发商的施工质量不好，材料本身不合格，也有可能是邻居施工或者是装修过程中某些部位受到破坏导致的。
“如果是开发商防水有问题，或者是开发商的施工材料有问题，或者开发商没有按图施工，肯定是开发商承担责任。如果说是由于房屋自然老化导致漏水，那在保修期内开发商是要承担责任的，保修期外开发商就不承担责任了。如果是由于邻居的原因，或者第三人的原因，或者自己装修导致的，那肯定是邻居承担责任，或者自己承担责任。”王佳红说。
王佳红补充，如果是开发商应该承担责任的，或者第三人承担责任的情况，不能用公共维修基金；如果是已经符合使用公共维修基金条件的，那通常就需要通过业主大会表决。
根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
当小区的公共部位，比如楼顶、外墙漏水导致屋内漏水，理论上可以申请使用公共维修基金，但是根据规定，使用公共维修基金还要相应比例的业主同意方可使用。
北京盈科律师事务所高级合伙人李松接触过很多类似的咨询。他表示，在实际操作中，作为公共部位的楼顶漏水时，使用公共维修基金的比例并不高，因为直接受害者是居住在楼顶的业主，对下面楼层的住户影响不大，一些没有涉及该问题的业主就认为此事与自己没有太大关系，持“事不关己”的态度，不愿意拿自己的钱去做这些事，于是就不会在同意使用公共维修基金的征求意见单上签字。
多地列出应急使用“公维”的路径
王佳红告诉记者，为了提高公共维修基金的利用率，北京市2009年在《北京市住宅专项维修基金管理办法》中就明确规定，发生六种危及房屋使用安全的紧急情况，需要立刻对住宅共用部位等进行维修和更新或改造的，不需要先通过业主同意就可使用公共维修基金。
这六种紧急情况的第一项就是“屋面防水损坏造成渗漏”，其余情况为：电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
当时规定的紧急使用公共维修基金的具体流程为：“物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门申请列支，区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知，市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”
北京市2016年又发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，其中要求，申请材料符合要求，各区县建委或房管局应当在接到申请后的2个工作日内作出同意的决定；情况特别紧急的，应当场作出同意决定。申请材料有问题的，应指导申请单位或个人抓紧补正相关材料。
《法治周末》记者查询公开资料发现，《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》第六条也规定：房屋应急解危专项资金应当用于物业项目共用部位、共用设施设备保修期满后的应急维修，不得挪作他用。发生以下危及房屋使用和人身财产安全紧急情况之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金。
天津规定的其中第一种紧急情况即：“屋面和外墙渗漏、外墙脱落等影响业主正常使用和住用安全的。”
依据《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》有关内容，“使用房屋应急解危专项资金，应当由业主大会或者业主委员会（或其委托的物业服务企业）作为申请人；无业主委员会的，由居（村）民委员会代为申请使用房屋应急解危专项资金”，不需要召开业主大会及相关业主同意，“相关业主对维修工程有异议的，应当以书面形式向项目所在地居（村）民委员会提出，并由居（村）民委员会组织召开社区物业管理工作联席会议及时协调处理”。
除了天津和北京，广州市、杭州市等地也都规定，在屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况下，可以不用业主投票同意紧急使用公共维修基金，但组织实施单位应当及时告知业主。
如《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》规定，经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
北京的新规尚无强制性
北京市住建委8月2日发布的《通知》进一步优化了房屋漏水情况下公共维修基金的使用程序。
根据《通知》，住宅物业管理区域内发生房屋漏雨情况的，经业委会（物管会）和物业服务人判断维修改造已经超出物业服务合同约定的维修范围的，业委会（物管会）、物业服务人应及时报告属地居（村）民委员会，街道（乡镇）应做好统筹指导工作；属地居（村）民委员会应召集业委会（物管会）、物业服务人及相关业主等共同到现场对房屋漏雨情况进行查看确认；属地居（村）民委员会应会同相关单位明确维修改造方式和范围，召开现场会议确认并形成会议纪要，同时将会议纪要抄送属地区住房城乡（市）建设委（房管局）；由业委会（物管会）或物业服务人委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造；维修改造竣工验收通过后，业委会（物管会）或物业服务人应委托造价咨询单位对工程造价情况进行结算审核，并将居（村）民委员会会议纪要、维修改造方案和工程造价结算审核结果在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于3日；业委会（物管会）或物业服务人向各区住房城乡（市）建设委（房管局）提出住宅专项维修资金使用申请，并提交材料；各区住房城乡（市）建设委（房管局）按要求进行审核或备案后，由市住房资金管理中心各区管理部或业主大会开户银行将住宅专项维修资金划转到施工单位银行账户中。
王佳红对比新旧规定后认为，这个《通知》有两个亮点，首先就是使用公共维修基金时不用确认漏水的原因是防水损坏。因为按原来的规定，如果业主房屋漏水了，业主必须找到原因，是因为防水有问题，才能去启用申请公共维修基金，这里面有一个认定的过程。但是现在这个规定就比较好，只要房屋漏水了，就先给业主去做维修，再走这个专项维修资金的应急程序，这是一个区别。
“其次，我觉得现在这个规定的优点在于程序上相对简化了。只要发现有漏水的情况，业委会、物管委员会或者物业公司向属地的居（村）民委员会报告，报告以后业委会或者是物管委员会或者物业公司，就共同去现场确认，确认完了以后就可以维修，不需要先去监管部门进行审核，维修之后再申请公共维修基金，效率提高很多。原来的规定还是要先申请再维修的。”王佳红说。
在北京市住建委8月2日发布通知后，陈力一直和记者保持着沟通。她告诉记者，物业公司对于是否向居委会报告这个事情，一直未给确认的回复。
“之所以出现这种情况，可能是因为这一《通知》目前没有规定强制性条款，就是没有规定物业公司或物管会不及时启动这个报告流程和公共维修基金使用流程的后果，所以相关的单位是不是一定能按照这个规定去执行，可能还是存疑。”王佳红分析。
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